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2010/11/17

我が家の土地事情

 相続(土地の件)のことでトラぶっている。

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← 我が家の内庭。いよいよ紅葉の季節。

 我が家は、富山市内とはいえ、市街地の一等地ではないし、高級住宅街でもない、まあ、やや郊外の半ば農地の住宅地の一角にある。
 相続ということで、我が家の土地のことで、前から気になっていることもあり、ちょっと調べてみた。
 固定資産税の課税対象となるかどうか、ということもあり、単なる好奇心では済まないわけである。

 父からは我が家の土地は(田んぼも含めて)300坪ある、と以前(十数年ほど前)、聞いたことがある。
 ただ、その後、自宅の前の田んぼを手放したこともあり、地面は相当に減ったものと思っていた。

 が、自宅の前の田んぼを手放したってのは、確かにそうだが、そこはもうとっくに他人の土地になっていて(たぶん、三十年以上昔)、ただ、田んぼとして使用する権利を持っていたのを手放した、ということだったらしい。
 なので、我が家の土地は(その権利を手放した田んぼを除けば、父に聞いた話が正しいとして)300坪のまま、のはずである。
 
 しかし、今回、9筆ほどある飛び飛びの土地を詳細に調べてみたら、とんでもないことが分かった。

 9件の細切れの土地ってのも、ショックだが、そのうち、まともに我が家の土地として使えるのは(使っているのは)せいぜい2件(考え方によっては1件)なのだった。
 では、残りの7件(あるいは8件)の現況はどうなっているか。
 
 なんと4件が公道(市道)なのだった。
 そのうち2件は、固定資産税上も、市道(公道)扱いになっていて、以前から課税対象外。
 どうやら、それらは、以前は我が家の田んぼだったのが、何十年か前に手放して宅地になっていて、当然、宅地は登記上も他人の土地なのだが、住宅街の間を抜ける道路は我が家の土地扱いのままなのだった。
 まあ、小生も遠い昔、我が家から歩いて数分の田んぼへ、大八車を押して(引いて)稲作作業に通ったのを覚えている。 
 我が家の土地の名残が今も登記上では記されているというわけである。
 何の使い道もあるはずはないが、今回調べて、ああ、たまに通るあの道は我が家の土地だったんだと分かって、感慨深く、歩いてみたものである。
 それら2件で171平米。

 問題は別の場所の2件。
 それらは市の土地(課税)台帳の上では我が家の宅地になっている。
 なので、固定資産税の対象でずっと課税されてきている。
 そこは以前は我が家の田んぼだったのだが、実は何十年も前に住宅街になっている。
 その一角に保育所を建てるという計画があって、そのときに我が家は田んぼをつぶして、市にただで提供したのだった。
 その際、保育所の周りの土地(当時は田んぼ)も、手放し、保育所が建てられるのと前後して住宅街となった。
 住宅街の家の建っている敷地については、登記上、家の所有者の名義になっており、固定資産税上も該当する家々の方々が払っている(はず)。

 問題は、その住宅街の間を通っている道路。突き当たりの道で、私道か公道か微妙な場所(道路)らしいが、突き当たりには公園もあり、住宅街の人たちだけじゃなく、公園へ行く方たちにとっても通り道となっている。
 小生も一度、町内会の(違う班だったのだが)清掃作業に参加したことがある。
 結構な人たちが日曜の早朝、集まって草むしりなどに携わっておられた。
 市の担当者が現地を見て、突き当たりとなる私道じゃなく、公道扱いにできますということで、今回から公道として、固定資産税の課税対象から外してもらうことに。99平米。
 来年から、だが!
 つまり、今まで払っていた分は、取られっ放し!

 さらに、我が家の裏の通り沿いにも、我が家の土地があった。
 昔は砂利道(雨が降ると、泥濘となる道)だったのが、何十年か前、舗装された。
 その際、父が市に(町内会に)いい顔をして、我が家の土地の一部(道路に沿った細長い土地)をただで使わせることにした。
 それが21平米で、これがずっとずっと課税されっ放しだった。
 これも、来年度から(!)課税対象から外されることに(今まで取られていた分は泣き寝入り!)。

 ということで、とっくの昔に公道になっているのに、ずっと田地として課税されていた土地が138平米もあったわけである。

 とにかく300坪あるはずの我が家の土地のうち、合計で4件で291平米が公道なのである!

 さらに、我が家の土地なのだが、他人の土地(庭)の一角になっている土地も2箇所ある。
 それらは、公道などから離れていて(飛び地になっていて)、我が家の土地であっても、使用不能である。
 こればっかりは、市も私有地であり、必要なら我が家と当の他人様と個別に相談してくださいということで、(何も対処しなければ)ずっと固定資産税の対象となる。
 これらの2箇所の土地が合計で52.5平米。

 一応、まともに我が家の土地であり、宅地となっているのは、結局、3件だけである。
 しかも、そのうちの1件は、庭先(15平米ほど)を町内会の燃えるゴミ置き場としてただで提供している。
 市の担当者は、善意での町内会の事案であり、今後も固定資産税の対象とせざるをえない。
 もし、市にとの一角を提供していただけるなら、固定資産税の対象から外すこともできます、だって!
 当たり前ジャン!

 さらに、3件のうちの1件は、隣家との境目の溝(どぶ)で、昔は農業用水路として我が家の宅地(庭)の隅っこを使っていたのを、今は、我が家のためだけじゃない用水路として使われている(提供している)。
 これが39平米。

 というわけで、300坪あると豪語(?)していた我が家の土地だが、実態を調べてみたら、120坪余りが、他人の土地だったり、公道だったり、用水路だったりして、宅地として今後も使いようがないわけである。
 登記上は今も(三十数年来)300坪には間違いないが、裸の王様で、実際は居住に適するのは、グッと減るわけなのだ。

 そんな家って、滅多にあるものじゃない!


 毎年、固定資産税の徴収明細が届く。
 なので、父だって実態は分かっていたはずなのに、ずっと放置してきたのだ。
 田んぼが住宅街に変わるとき、きちんとしておくべきだったのに。
 他にも、親戚に(ただで)提供した土地も100坪ほどある。
 トラブルを避けたい、土地をめぐって争いたくないということなのだろうが、ばかみたいに税金を払う……しかも、一部は他人の庭の一角に成り果てているというのに……、なんて、おかしいじゃないか!

 
 公道となっている場所は、課税対象から外してもらうとしても、他人の土地になって使われてきている場所については、泣き寝入りしかないのか。
 固定資産税の対象から外してもらうとしても、それらの2箇所の土地を市に提供するという手段しかないのか、土地問題に(も)まるで疎い小生、今後どうすべきか、窮しているわけである。
 

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コメント

面倒なものを残してくれましたね。
姉が税理士です。
来週、会うことになっているので、この記事をプリントアウトして読んでもらおうかしら。
お役に立てるかわかりませんが…。

投稿: 砂希 | 2010/11/18 11:32

砂希さん

こういったトラブルについては(も)、まったくの素人で、どう打開したらいいのか見当も付きません。

親族のものも、まかせたよー、状態。

飛び地の宅地(他人の庭の一部になっている)を思い切って市に提供しようと思った……のですが、市からは、あっさり断られました。
道路に面していない土地は、要らないって!

他人様にただであげる……ことも考えますが、その方にしたら、今のままでも庭の延長として使える、しかも、税金はこちらが支払う、といった状態のほうが望ましいわけで、なかなか交渉が難しそうです。

投稿: やいっち | 2010/11/18 13:40

官-民は、そんな対応でしょうね。
民-民は、官にすれば、勝手にやってくれ、って扱いです。

で、他人の庭になってる土地は、
黙ってるか、話をするか、どっちかです。

いつかは誰かがなんとかしなくてはならないので、
今するか、先送りか、どっちかです。

話をするなら、買い取ってもらう、明け渡してもらう、
賃貸借の契約を結ぶ、どうしたいかを決めましょう。


境界は明確ですか?
たぶん法務局に地積測量図なんか出てないですよね。
明確でないのなら、境界を確定するところから始めてみてはいかがでしょう。
どこまでがうちの土地か、そこに思い違いがあれば話になりません。

きっちりするのなら、
測量して、分筆の表示登記して、売買による所有権移転の登記をする。
費用は相手持ち。
前提として、相続による所有権移転登記が必要です。

間違いなく費用倒れでしょうね。
塩漬けになるのがオチです。


簡単なのは、境界を確定して、
境界から何mという賃貸借契約書を作って、
賃料は固定資産税の按分額。

費用はほぼゼロ。
いかがでしょう。

投稿: 青梗菜 | 2010/11/18 14:38

青梗菜さん

話を伺って、ますます頭が痛くなりました。
土地を放棄するのも、税金との絡みで相手に拒否されそう。
なんだって、こんな半端な土地が放置状態になったのか、天国の父に聞いてみたいものです。

とにかく、毎年、税金を払う状態だけは避けたいものです。

投稿: やいっち | 2010/11/18 22:28

弥一さんのところでは地籍調査とかやらないのですか?
怠慢な自治体ですね。
世田谷区では役所の職員がきちんと境界線を測りなおしてくれました。
で、うちも父の代に区に提供した土地がありまして、それを差し引いて新しい測量図を作ってくれました。
土地は究極の財産ですから、それで揉める人が多いわけですが、出来れば揉めたくないですよね。
ご両親は生前自分の財産に無関心だったのでしょうか?
うちは父はいちいちノートつけるほど真面目で、父の相続のときはですから、問題なかったのです。問題は母で、ちゃらんぽらん、さて今のうちに財産調べないとという感じです。

投稿: oki | 2010/11/18 23:05

土地をただであげます、ってことなら、
ぜんぜん簡単な交渉ですよ~。
話をもちかけてください。

贈与ということなら土地の評価によっては相手方に贈与税がかかります。
原因を少額の売買ということにしても、法務局はそのまま通りますが、
税務署は評価との差額を贈与とみなしてきます。

僕なら、お父様が生存中に贈与があったものとして、
つまり、贈与の事実はすでにあったが、登記が遅れていたものとして、
例えば、3年にわたって3分の1ずつ贈与があった旨の登記をします。
ただし、司法書士への報酬がかさむので、
自分で登記申請をするか、費用は相手持ちで。
この場合、相続登記は不要ですが、相続登記と同じ程度の添付書類が必要なので、
手間はほぼ一緒。

投稿: 青梗菜 | 2010/11/20 09:54

oki さん

クレーム(疑問)を呈した箇所については、市の担当者が登記を確認し、実際の場所も見てくれました。

土地、ドンドン、細切れになり、その中に飛び地だったり、いつの間にやら市の道(他人の庭)になっていたりして、市道(公道)については、面倒なので市に提供する。
段々、市は土地をゲットしていく。
公は太り、私は痩せる一方というわけです。


父は、若い頃はともかく、他人絡みとか、面倒になると知らん顔。
地元の顔(世間体)もあるので、知り合いも多いし、ガツガツしているふうには見られたくなかったのでしょう。
今の相続の機会に、決着をつけるしかないです。

投稿: やいっち | 2010/11/20 22:03

青梗菜さん

仄聞するところによると、肝心の他人さまは、どうやら代替わりしていて、家を建てた先代の方は、不動産屋さんだったとか。
少なくとも小生よりは専門家(専門的知識が豊富)。

なので、こちらが提供するといっても、いや、いいですよー、と、知らん顔となるかも。

こちらが弱音を吐くのを待つ作戦に出られたら、手も足も出ない。
とにかく、他人に使われているのに、税金を払っている状態は脱したいものです。
悔しいので、専門家に頼むしかないようです。
いろいろ聞いたら、司法書士の事務所が見つかったので、そこで相談することになりそう。

投稿: やいっち | 2010/11/20 22:07

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